Kira sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunun en önemli konularından biridir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Geçerli bir kira sözleşmesinin temel unsurları şunlardır:
1. Taraflar
- Kiraya veren (mal sahibi veya yetkili temsilcisi)
- Kiracı (gerçek veya tüzel kişi)
2. Kira Bedeli
- Aylık kira tutarı açıkça belirtilmeli
- Ödeme tarihi ve şekli yazılmalı
- Artış oranları ve dönemleri belirtilmeli
3. Kira Süresi
- Başlangıç ve bitiş tarihleri
- Yenileme koşulları
- Fesih şartları
Sözleşmeye Eklenmesi Gereken Maddeler
Depozito (Güvence Bedeli)
- En fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir
- İade koşulları açıkça belirtilmeli
- Kullanım amacı tanımlanmalı
Tamirat ve Tadilat
- Küçük onarımlar kiracıya aittir
- Büyük onarımlar kiraya verene aittir
- İzin alınması gereken değişiklikler
Yan Giderler
- Aidat, su, elektrik, doğalgaz paylaşımı
- Vergi ve harçların sorumluluğu
- Sigorta yükümlülükleri
Kiracının Hakları
- Ayıpsız kullanım hakkı: Kiralanan yerin sözleşmeye uygun kullanıma elverişli olması
- Tahliye koruması: Yasal süreler içinde tahliye edilememe
- Önalım hakkı: Kiralananın satışında öncelik hakkı
- Kira bedelinin dondurulması: Belirli şartlarda kira artışının sınırlandırılması
Kiraya Verenin Hakları
- Kira bedelini alma: Zamanında ve eksiksiz ödeme talep etme
- Özenli kullanım talep etme: Kiralananın iyi kullanılmasını isteme
- Tahliye talep etme: Yasal şartların oluşması halinde
- Tazminat talep etme: Zarara uğrama durumunda
Tahliye Nedenleri
Kiracı Kaynaklı:
- İki haklı ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi
- Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı
- Komşuluk ilişkilerini bozan davranışlar
Kiraya Veren Kaynaklı:
- Kendisi veya yakınları için ihtiyaç
- Yeniden inşa veya imar
- Tahliye taahhüdü
Yeni Yasal Düzenlemeler
2024 yılı itibarıyla kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken yeni düzenlemeler:
- Kira artış oranları TÜFE ile sınırlandırılmıştır
- Konut kiralarında 5 yıllık uzama süresi
- İşyeri kiralarında 10 yıllık koruma süresi
Sözleşme İmzalanmadan Önce Yapılması Gerekenler
- Tapu kontrolü: Kiraya verenin mülkiyet durumu
- Yetki belgesi: Vekil varsa yetkisinin kontrolü
- Durum tespiti: Kiralananın mevcut durumunun fotoğraflanması
- Sayaç okuma: Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının kayıt altına alınması
Pratik Öneriler
Noter Onayı
Zorunlu olmasa da, noter onaylı sözleşme ispat açısından güçlüdür.
Detaylı Envanter
Eşyalı kiralamada detaylı liste hazırlanmalıdır.
Sigorta
Yangın, deprem gibi riskler için sigorta yaptırılmalıdır.
Sonuç
Kira sözleşmesi, tarafların haklarını koruyan önemli bir belgedir. Sözleşme hazırlanırken yasal düzenlemelere uygun hareket edilmeli ve tüm detaylar açıkça belirtilmelidir.
LETA Avukatlık Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanındaki deneyimimizle kira sözleşmelerinizin hazırlanması ve uyuşmazlıkların çözümünde yanınızdayız.